«La crisis de la vivienda supone ahora una amenaza tan grande para la UE como Rusia», declaró recientemente Jaume Collboni, alcalde de Barcelona . «Corremos el riesgo de que las clases trabajadoras y medias lleguen a la conclusión de que sus democracias son incapaces de resolver su mayor problema».
No es difícil comprender la postura de Collboni. Desde Dublín hasta Milán, los residentes ven habitualmente cómo la mitad de sus ingresos se esfuman en alquiler, y la compra de una vivienda es impensable para la mayoría. Las grandes ciudades están experimentando un aumento vertiginoso de los precios de la vivienda y algunas registran incrementos anuales del alquiler medio asombrosos, superiores al 10% . La gente se ve empujada a condiciones cada vez más precarias y de hacinamiento , y el número de personas sin hogar aumenta rápidamente .
Como afirma Collboni, la vivienda es la raíz del creciente descontento político en Europa continental. La crisis está impulsando a la extrema derecha , vinculada, por ejemplo, al apoyo a Alternativa para Alemania (AfD) y a la reciente victoria del Partido Libertad de los Países Bajos, de ideología antiislámica . La vivienda se ha convertido en un motor fundamental de la desigualdad , reforzando la brecha entre ricos y pobres y afectando desproporcionadamente a las minorías . Lejos de ofrecer seguridad, para muchos en Europa la vivienda es ahora una causa principal de sufrimiento y desesperación.
Pero no todos sufren. Mientras la crisis de la vivienda priva a la gente común de una vida digna y confortable, también enriquece a un reducido grupo de individuos e instituciones. En las últimas décadas, en toda Europa se ha repetido la misma historia, aunque de maneras muy distintas: el poder se ha desplazado hacia quienes se benefician del mercado inmobiliario, en detrimento de quienes lo habitan.
La manifestación más llamativa de este cambio es la propiedad y el control a gran escala de viviendas por parte de instituciones financieras, especialmente desde la crisis financiera mundial de 2008. En 2023, inversores institucionales como firmas de capital privado, aseguradoras, fondos de cobertura, bancos y fondos de pensiones gestionaban 1,7 billones de dólares en bienes raíces a nivel mundial, frente a los 385.000 millones de dólares de 2008. Impulsados por una política monetaria expansiva, estos agentes consideran la vivienda europea una clase de activo particularmente lucrativa y segura. Las compras de propiedades residenciales en la zona euro por parte de inversores institucionales se triplicaron en la última década . Como afirma un gestor de activos con sede en Londres : «Los inversores inmobiliarios con exposición a activos residenciales europeos son los que se han llevado la mejor parte», ya que la vivienda genera «rentabilidades ajustadas al riesgo superiores a las de cualquier otro sector».
La magnitud de la propiedad institucional en ciertos lugares es asombrosa. En Irlanda, casi la mitad de las viviendas entregadas desde 2017 fueron adquiridas por fondos de inversión. En Suecia, la proporción de apartamentos de alquiler privado en manos de inversores institucionales ha aumentado hasta el 24 % . En Berlín, 40.000 millones de euros en activos inmobiliarios forman parte de carteras institucionales, lo que representa el 10 % del parque de viviendas total. En las cuatro ciudades más grandes de los Países Bajos, una cuarta parte de las viviendas en venta en los últimos años fueron adquiridas por inversores. Incluso en Viena, ciudad reconocida por su extenso parque de viviendas subvencionadas, los inversores institucionales invierten ahora en una de cada diez viviendas y en el 42 % de las nuevas viviendas de alquiler privado.