«La crisis de la vivienda es ahora una amenaza tan grande para la UE como la de Rusia», declaró recientemente Jaume Collboni, alcalde de Barcelona . «Corremos el riesgo de que las clases trabajadoras y medias concluyan que sus democracias son incapaces de resolver su mayor problema».
No es difícil entender la postura de Collboni. Desde Dublín hasta Milán, los residentes ven cómo la mitad de sus ingresos se ve absorbida rutinariamente por el alquiler, y ser propietario de una vivienda es impensable para la mayoría. Las grandes ciudades están experimentando una espiral de precios de la vivienda y algunas experimentan aumentos de alquileres medios interanuales de más del 10% . Las personas se ven empujadas a condiciones cada vez más precarias y de hacinamiento , y la falta de vivienda aumenta rápidamente .
Como afirma Collboni, la vivienda es la causa principal del creciente descontento político en toda Europa continental. La crisis está impulsando a la extrema derecha , vinculada, por ejemplo, al apoyo a Alternativa para Alemania (AfD) en Alemania y a la reciente victoria del partido antiislámico holandés Libertad . La vivienda se ha convertido en un motor fundamental de la desigualdad , reforzando las divisiones entre quienes tienen y quienes no tienen bienes, y afectando de forma desproporcionada a las minorías . Lejos de ofrecer seguridad y protección, para muchos en Europa la vivienda es ahora una causa principal de sufrimiento y desesperación.
Pero no todos sufren. Al mismo tiempo que priva a la gente común de una vida cómoda y digna, la crisis de la vivienda está llenando los bolsillos de un pequeño número de personas e instituciones. En toda Europa, en las últimas décadas, se ha repetido la misma historia, aunque de maneras muy diferentes: el poder se ha desplazado hacia quienes se benefician de la vivienda, en detrimento de quienes la habitan.
La manifestación más llamativa de este cambio es la propiedad y el control a gran escala de viviendas por parte de instituciones financieras, en particular desde la crisis financiera mundial de 2008. En 2023, 1,7 billones de dólares en bienes raíces globales fueron administrados por inversores institucionales como firmas de capital privado, compañías de seguros, fondos de cobertura, bancos y fondos de pensiones, en comparación con los 385 000 millones de dólares de 2008. Impulsados por una política monetaria laxa, estos actores consideran la vivienda europea como una «clase de activo» particularmente lucrativa y segura. Las compras de propiedades residenciales en la zona euro por parte de inversores institucionales se triplicaron en la última década . Como lo expresa un gestor de activos con sede en Londres : «Los inversores inmobiliarios con exposición a activos residenciales europeos son los que se llevaron la crema», ya que la vivienda genera «rentabilidades ajustadas al riesgo más sólidas que cualquier otro sector».
La escala de propiedad institucional en ciertos lugares es asombrosa. En Irlanda, casi la mitad de todas las unidades entregadas desde 2017 fueron adquiridas por fondos de inversión. En toda Suecia, la proporción de apartamentos de alquiler privado con inversores institucionales como propietarios ha aumentado al 24% . En Berlín, 40 000 millones de euros en activos inmobiliarios se encuentran ahora en carteras institucionales, el 10 % del parque inmobiliario total. En las cuatro ciudades neerlandesas más grandes, una cuarta parte de las viviendas en venta en los últimos años fueron adquiridas por inversores. Incluso en Viena, una ciudad ampliamente elogiada por su vasto parque de viviendas subvencionadas, los actores institucionales ahora invierten en una de cada diez unidades de vivienda y en el 42 % de las nuevas viviendas de alquiler privado.
No todos los inversores son iguales. Pero cuando el objetivo es ganar dinero con la vivienda, solo puede significar una cosa: que los precios suban. Como señala Leilani Farha, ex relatora especial de la ONU, los fondos de inversión tienen el «deber fiduciario» de maximizar la rentabilidad para los accionistas, que a menudo incluyen los fondos de pensiones de los que depende la gente común. Por lo tanto, hacen todo lo posible para aumentar los precios y reducir el gasto, incluso mediante la «renovación» (usando la remodelación como excusa para subir los alquileres), el mantenimiento insuficiente y la introducción de tasas punitivas. Cuando el gigante de capital privado Blackstone adquirió y renovó viviendas en Estocolmo, aumentó los alquileres de algunas de las viviendas hasta en un 50%, descubrió el geógrafo económico Brett Christophers . Las renovaciones «verdes» en nombre de la sostenibilidad también son una táctica cada vez más común .
El control corporativo de nuestros hogares no ha surgido de la nada. Décadas de privatización, liberalización y especulación del mercado inmobiliario han permitido al sector financiero reforzar su control sobre los hogares europeos. Desde la década de 1980, en lugares como Italia, Suecia y Alemania, los apartamentos públicos se transfirieron masivamente al mercado privado. En Berlín, por ejemplo, grandes lotes de vivienda pública se vendieron de la noche a la mañana a grandes corporaciones. En una sola transacción, Deutsche Wohnen compró 60.000 pisos a la ciudad en 2006 por 450 millones de euros ; tan solo 7.500 euros por apartamento.